Column: Moeten starters aan de erfpacht?

Oud-wethouder Jelle Beemsterboer suggereerde een tijdje geleden om gemeentegrond in erfpacht uit te geven voor woningbouw. Dit maakt de woning betaalbaarder. Doen dus! Of toch niet? Erfpacht kost natuurlijk geld. En je wordt geen eigenaar van de grond. De stijgende hypotheekrente maakt het voor jonge starters nog moeilijker om aan een woning te komen. Is sterfpacht een goed alternatief? Starters kunnen hiermee geholpen woorden want voor hen is de woningmarkt nog moeilijker geworden door de stijgende rente. 

Deskundigen komen met berekeningen. Ze zeggen dat je per jaar 2,5% van de grondprijs moet rekenen. Een voorbeeldje: is de grond €100.000 waard, dan betaal je dus jaarlijks € 2.500 voor het gebruik hiervan. Het canonpercentage is in Amsterdam lager met 2,39 procent.

De gemeente Alkmaar geeft ook grond uit in erfpacht. De gemeente gaat altijd uit van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de WOZ-waarde. Dit gedeelte wordt bepaald door de grondquote die door de gemeente is vastgesteld.

Gelukkig is de erfpachtcanon  aftrekbaar van de belastingen net als de hypotheekrente. Dus is het niet nodig om erfpacht meteen naar de mesthoop te verwijzen.  Er zijn best wel voordelen. Mensen die zweren bij erfpacht wijzen erop dat als je de hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) je kunt rekenen op een aantrekkelijke hypotheekrente van de bank.

Wil je op een goede dag je woning verkopen, dan is je marktpositie niet slecht omdat je met een (lagere) verkoopprijs goed kan concurreren met andere woningen van hetzelfde type. Toch is een waarschuwing op zijn plaats. Niet iedereen wil erfpacht.

Zij willen grond als eigendom. Waarom? Omdat ze zekerheid willen. De overheid heeft in de afgelopen jaren laten zien dat ze onbetrouwbaar is. Ze verandert de regels op welk moment dan ook zonder een spier te vertrekken. Dan kan een erfpachtcanon zomaar flink omhoog gaan. Je hebt geen idee met welk bedrag. Dit schept onzekerheid. Potentiële kopers haken af als ze een torenhoge erfpachtcanon vrezen en de hypotheekverstrekker niet bereid is om de maandelijkse aflossing aan te passen.

Want zo is het wel: periodiek wordt de erfpachtcanon opnieuw berekend op basis van de actuele grondprijs. Valt deze hoger uit dan  wordt jouw erfpachtcanon verhoogd. In het ergste geval stijgt deze zo hard dat je de maandlasten niet meer kunt opbrengen. Vaak ontstaat er een conflict over de nieuwe waardering van de grond. De gemeente neigt de waarde flink op te schroeven om haar inkomsten te verhogen, bijvoorbeeld als de gemeente geld tekort komt op haar begroting. Klaar ben je. Je bouwt ook geen vermogen op over de grond. Stijgt de waarde van de grond? Dan profiteer jij daar niet van mee.

Wat vindt Vereniging Eigen Huis van erfpacht? De vereniging zegt dat de positie van erfpachters wettelijk gezien erg zwak is.” Wij vinden dat consumentvriendelijke spelregels nodig zijn die in de wet moeten worden opgenomen. Denk daarbij aan: De hoogte van de vergoeding voor de grond moet redelijk en transparant zijn.  Regels mogen niet eenzijdig veranderd worden.”  Dit is tot op heden niet gebeurd.

Erfpacht is geen goede oplossing om het probleem van de hoge huizenprijzen op te lossen. Er zitten teveel haken en ogen aan. De gemeente zou het anders kunnen aanpakken door een korting te geven op de grondkosten om zo een handreiking te doen richting starters met een kleine beurs.

Eugeen Hoekstra