Schagenees verdient waar hij bijstaat

De gemiddelde woningbezitter in Schagen heeft op dit moment 207.000 euro aan overwaarde in zijn huis zitten. Twee jaar geleden was de gemiddelde overwaarde nog 170.000 euro, blijkt uit cijfers van woningmarktdatabureau Calcasa. De kans bestaat dat de gemiddelde overwaarde hoger ligt dan die 207.000 euro. Het bedrijf heeft geen rekening gehouden met eigen geld dat mensen in hun woning stoppen en ook niet met aflossingen van de hypotheek.  

Calcasa kijkt bij alle 8500 woningen in Schagen, die sinds 1993 minstens één keer zijn verkocht, naar de meest recente verkoopprijs en naar de huidige taxatiewaarde. Het verschil tussen die twee is de overwaarde. Van belang is ook hoe lang geleden het is dat de woning voor het laatst is verkocht. Hoe langer dit is hoe meer overwaarde is opgebouwd. Calcasa toont aan dat er verschillen zijn tussen de overwaarde van woningen in het noorden van het land ten opzichte van de rest in Nederland. De huizen in het noorden waren relatief goedkoop en zijn het nu niet meer. Hierdoor is de overwaarde procentueel gezien in het noorden het grootst.

Door het oplopen van de overwaarde is de woning voor mensen met een gemiddeld inkomen niet meer te betalen. Starters hebben er het meeste last van. Het AD keek naar de kwartaalcijfers van het Kadaster. Een maand geleden bleek uit de kwartaalcijfers dat van alle verkochte woningen in Schagen 53 procent afgelopen zomer onder de ‘betaalbaarheidsgrens’ van 390.000 euro zat.

De gemiddelde verkoopprijs kwam in Schagen in dezelfde periode uit op 411.000 euro. In het derde kwartaal van vorig jaar lag de gemiddelde verkoopprijs in Schagen nog op 349.000 euro. Ter vergelijking: in Noord-Holland als geheel zijn de huizenprijzen het afgelopen jaar met elf procent gestegen, naar 572.000 euro. Landelijk kwam de prijsstijging ook uit op elf procent, en de gemiddelde huizenprijs op 463.000 euro.

Als je je huis verkoopt, kun je de overwaarde gebruiken als eigen inbreng bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit kan je maandlasten verlagen of je in staat stellen een duurder huis te kopen.

Je kunt de overwaarde gebruiken om je huis te verbeteren, bijvoorbeeld door een extra hypotheek op te nemen. Dit kan gaan om verbouwingen, zoals een nieuwe keuken of badkamer, of om energiebesparende maatregelen zoals isolatie of zonnepanelen.

Het is soms mogelijk om een deel van de overwaarde te verzilveren zonder je huis te verkopen, bijvoorbeeld via een opeethypotheek of krediethypotheek.

Op dit moment telt Schagen 21.470 huizen, in 2035 zijn dat er 24.420, voorspelt ABF marktverkenning. Deels is die verwachting gebaseerd op wat er nu al ligt aan bouwvergunningen en plannen voor de komende vijf jaar en op de bouwtrend van de afgelopen jaren.

Voor de jaren na 2030 kijken de onderzoekers naar wat er gebouwd moet worden om in 2050 bijna geen woningtekort meer te hebben. Na 2035 hoeft de woningvoorraad wat dat betreft minder hard verder te groeien: ABF verwacht dat er in 2050 in Schagen 25.430 woningen staan. De bruto nieuwbouw in deze gemeente komt de komende 25 jaar uit op 4100 huizen.

De beperkte beschikbaarheid van huizen drijft de prijzen omhoog, omdat meer kopers concurreren voor minder woningen. Deze krapte zorgt voor een opwaartse druk op de huizenprijzen. Deze zullen dan ook met ongeveer 3% stijgen in 2025 volgens ABN AMRO. Huiseigenaren zien de overwaarde op hun woning verder stijgen.

Eugeen Hoekstra