Huizen Schagen duurder dan elders

De woningprijzen in Schagen zijn het afgelopen jaar opvallend sterk gestegen. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn koopwoningen hier 12,5 procent duurder geworden – een stijging die boven het landelijk gemiddelde van 10,9 procent ligt. Daarmee staat Schagen in de top van Nederlandse gemeenten als het gaat om prijsontwikkeling. Toch klinkt er uit de data geen direct noodsignaal: de woningmarkt zou hier nog altijd relatief betaalbaar zijn, vooral voor huishoudens met een middeninkomen. Maar de vraag is: hoe houdbaar is dat nog?

Op het eerste gezicht lijken er inderdaad redenen voor optimisme. Uit cijfers van de Vereniging Eigen Huis en het CBS blijkt dat meer dan de helft van de in het afgelopen jaar verkochte woningen binnen de zogenoemde betaalbaarheidsgrens van 390.000 euro valt. Bovendien werden 128 woningen verkocht onder de drie ton – een bedrag dat vaak wordt aangehouden als maximum voor een huishouden met anderhalf keer modaal inkomen. Voor wie de situatie vergelijkt met omliggende gemeenten als Den Helder of Hollands Kroon, lijkt Schagen dus zeker geen uitschieter naar boven.

Toch is het belangrijk om niet alleen naar het gemiddelde en naar percentages te kijken, maar naar wat deze cijfers werkelijk zeggen over betaalbaarheid in de praktijk. Want hoewel Schagen zich op dit moment nog staande weet te houden als relatief toegankelijke woningmarkt, zijn er duidelijke signalen dat dit evenwicht wankel is. De stijging van de huizenprijzen is fors en structureel. En hoewel het aanbod in het middensegment nog redelijk is, dreigt ook dat segment onder druk te komen door de aanhoudende vraag en de beperkte bouwcapaciteit.

Die tweedeling wordt nog schrijnender als we kijken naar de situatie van kwetsbare groepen. Onder huiseigenaren zijn het vooral jonge alleenstaanden onder de 35 jaar die in de knel komen: zij besteden gemiddeld ruim 23 procent van hun inkomen aan woonlasten. Onder huurders zijn het vooral alleenstaande 65-plussers die zwaar worden getroffen, met een woonquote van gemiddeld bijna 31 procent. Zulke percentages maken duidelijk dat het begrip ‘betaalbaarheid’ in de praktijk sterk afhangt van wie je het vraagt. Een woningmarkt is pas echt gezond als zij ook ruimte biedt aan starters, ouderen en mensen met een lager of gemiddeld inkomen.

Wat Schagen op dit moment uniek maakt, is dat het zich in een kantelmoment bevindt. De markt is nog niet vastgelopen, maar de tekenen zijn overduidelijk. De vraag groeit, het aanbod krimpt langzaam maar zeker, en de groepen die financieel het minst weerbaar zijn, beginnen het al te voelen. Daarmee is Schagen een microkosmos van wat in veel delen van Nederland speelt: de woningmarkt functioneert nog, maar steeds meer mensen haken af.

Het is dus essentieel dat er nu ingegrepen wordt – voordat ook Schagen onbetaalbaar wordt. Gemeentelijk beleid moet gericht zijn op het behoud en de uitbreiding van het middensegment. Dat betekent investeren in woningbouwprojecten, die zich richten op middeninkomens, het stimuleren van doorstroming en het actief beschermen van betaalbare huurwoningen tegen marktwerking en beleggers.

De huizenmarkt in Schagen is dus nog niet ontspoord, maar er is alle reden om waakzaam te zijn. Want wat vandaag nog betaalbaar lijkt, kan morgen buiten bereik zijn – zeker in een markt waarin 12,5 procent prijsstijging binnen een jaar geen uitzondering meer is. Schagen moet kiezen: afwachten tot het te laat is, of nu investeren in een inclusieve en toekomstbestendige woningmarkt. De tijd van relatieve rust is bijna voorbij. Het is tijd voor actie.

Eugeen Hoekstra