Column: woonmarktonderzoek Schagen legt de vinger op de zere plek

Hoe staat met de woningmarkt in Schagen? Bureau Atrivé heeft dit uitgezocht in opdracht van de gemeente Schagen. Wat blijkt? De bouwprognoses van Schagen en de provincie lopen erg uiteen. Schagen wil 1.200 woningen bouwen in vier jaar en de provincie mikt op 1.300 woningen in tien jaar.  Wat nu?

In  het algemeen wordt er in Schagen weinig gebouwd. In 2012 werden 86 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2013 waren het er 74, in 2014 208, in 2015 121, in 2016 94, in 2017 117, 2018 220 en in 2019 38. Het huidige college heeft zich verplicht 300 woningen per jaar neer te zetten. De bouwgeschiedenis laat zien dat dit aantal onrealistisch is. De stikstofcrisis komt er overheen, hoewel er diverse bouwplannen zijn, de verwezenlijking neemt altijd veel tijd in beslag.

Schagen denkt nog steeds de target te kunnen  halen en wijst naar de economische groei in de regio en de druk op de woningmarkt vanuit de Randstad vanwege het enorme woningtekort hier. Atrivé zegt dat het verhuissaldo naar Alkmaar en Amsterdam nog steeds negatief is. Door de vergrijzing zullen meer mensen sterven en door de ontgroening daalt het aantal geboorten. Het aantal huishoudens stijgt nog wel, maar het tempo wordt lager.

Toch meent wethouder Jelle Beemsterboer dat het alle hens aan dek is voor de woningbouw in Schagen. Zo zegt hij dat ook in andere gemeenten in Noord-Holland de woningnood groot is. “Dat merken wij aan een toenemende vraag vanuit het zuiden van de provincie, alleen bouwen voor de lokale vraag blijkt in de praktijk niet afdoende.” Wie heeft er gelijk? 

Atrivé vond uit dat 42% van de huishoudens is aangewezen op de sociale huursector. Maar 22,7% van de woningvoorraad behoort tot de sociale huursector, zo blijkt uit andere cijfers. Uit de woningmarktverkenning blijkt dat naar alle waarschijnlijkheid tussen 2015 en 2030 de sociale huursector toeneemt met bijna 1.400 huishoudens.

Betrek je de vraag bij de behoefte aan middelhuurwoningen (tot 40.000 euro) en 10% aan dure huurwoningen, dan zijn er in 2030 naar verwachting in Schagen 5.080  huurwoningen nodig. Met andere woorden: gemeente en woningcorporaties kunnen hun borst nat maken. Maar de realiteit gebiedt te zeggen dat dit aantal binnen tien jaar bij lange na niet zal worden gehaald.

Wat Atrivé is opgevallen is dat in Schagen weinig wordt verhuisd. De verhuismobiliteit ligt met gemiddeld 8,1% per jaar in de periode 2014-2017 aanmerkelijk lager dan het landelijk gemiddelde van 10,2%. Het gevolg hiervan is dat er nauwelijks sprake is van doorstroming op de woningmarkt in Schagen. Terwijl dit een speerpunt moet zijn van het woonbeleid: zorg voor doorstroming, doorstroming en nog eens doorstroming. 

Na de leeftijd van 30 jaar neemt de verhuisneiging drastisch af, concludeert Atrivé. Wie dan nog wel verhuizen zijn ouderen van 85 jaar en ouder. Zij gaan naar het verpleeghuis. Er wordt natuurlijk wel verhuisd, maar dat zijn voornamelijk bewegingen tussen bijvoorbeeld Schagen en Hollands Kroon en vice versa. Relatief gezien wordt het meest verhuisd naar appartementen.

Met Alkmaar en Amsterdam kent Schagen nog steeds een negatief verhuissaldo. Dit komt door jongeren die gaan studeren: de bekende braindrain van Schagen. Weinig mensen verhuizen vanwege het voorzieningenniveau of de werkgelegenheid hier. De stad Schagen is nog steeds populair als woonplaats ten koste van de kernen, maar landelijk wonen scoort ook vrij hoog.

De komende jaren zal Schagen flink vergrijzen. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal naar verwachting tot 2040 meer dan verdubbelen. In 2040 zal 29% van alle huishoudens 75 jaar en ouder zijn. Deze groep zal in de toekomst een zware stempel drukken op de kwalitatieve woningbehoefte.

Ouderen wonen in grote eengezinswoningen en zijn nauwelijks verhuisbereid. Dit wordt naar mijn mening anders als er meer geschikte woningen gerealiseerd worden voor deze doelgroep. Alles moet worden ingezet op doorstroming zodat eengezinswoningen vrij komen voor jonge gezinnen.

Eugeen Hoekstra