Hoe voorspelbaar is Wooncompagnie?

Wooncompagnie, onze regionale sociale volkshuisvester, heeft een nieuwe directeur in de persoon van Yvonne van Mastrigt, en zij heeft inmiddels van zich laten horen. Via de lokale krant laat ze de huurders weten dat de huur voor langere tijd, dus voor meer jaren, wordt vastgelegd. Dan weten de huurders jaren vooruit wat ze moeten betalen. Goed idee? Van Mastrigt wil van Wooncompagnie een voorspelbare organisatie maken.

In de lokale krant zei de kersvers directeur dat ze huurders niet jaarlijks wil verrassen met een huurverhoging. Mensen willen baas zijn over hun eigen portemonnee. Weten waar ze aan toe zijn. Daarbij ging ze een stap verder door te zeggen dat huurders het gevoel moeten krijgen dat ze eigenaar zijn van de woning. Dat ze zelf van alles mogen bepalen om het wonen prettiger te maken.

Wat zij hiermee bedoelt is niet duidelijk. Ze zegt niet wat ze zelf mogen bepalen. Ze spreekt alleen over de huur en dat huurders moeten weten waar ze aan toe zijn in de komende jaren. Van Mastrigt: “Als je voor drie of vijf jaar weet wat je aan huur moet betalen en wat je daarvoor terugkrijgt, dan geeft dat meer rust en duidelijkheid bij een bewoner. Dat geldt voor nieuwe bewoners, maar ook voor zittende huurders.’’ Einde citaat. 

De vraag is waar haalt ze die kennis vandaan dat huurders verlangen naar een gevoel dat ze eigenaar zijn van de huurwoning. Nogal een boute bewering en volgens mij nergens op gebaseerd. Huur is niet aftrekbaar voor de belasting. Ik noem maar een dwarsstraat. Naar welk onderzoek refereert ze eigenlijk? Ik zou het niet weten. Huurders kiezen bewust voor een huurwoning om allerlei redenen en dus niet voor een koopwoning. Groot onderhoud kan een reden zijn.

Van Mastrigt zegt dat het huurders rust en duidelijkheid geeft als ze weten hoeveel huur ze moeten betalen in de komende jaren. Is dit zo?  Weten de huurders ook hoe hun inkomen zich ontwikkelt in de komende jaren? Wat er allemaal boven hun hoofden hangt?  Niet zo zeer de huur is het probleem, het inkomen is het probleem. Huur, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, vormen een probleem: zij stijgen veel meer dan het inkomen van de huurders. Deze wanverhouding is al jaren aan de gang. Er zijn gelukkig economen die zeggen dat de lonen flink omhoog moeten. Hoger loon betekent meer kunnen besteden.

In mijn ogen deugt het ook niet als gekeken wordt naar het bruto-inkomen van huurders. Veel meer van belang is het besteedbaar inkomen per huishouden. Bruto zegt niet zoveel. Daar moeten de vaste lasten nog van af. Hypotheekrente is onder voorwaarden aftrekbaar. Huur niet. Daarom is het van belang dat de huur wordt vergeleken met wat een huishouden netto heeft te besteden. Het Nibud kan zeggen hoe dit zit.

De wetenschap wat de huur gaat doen in de toekomst is natuurlijk niet verkeerd maar veel belangrijker zijn de problemen op de huurmarkt: een zekere huur maar een onzekere toekomst. Mensen die nu in de vrij sector wonen en geconfronteerd worden met een inkomensdaling kunnen geen kant op. Ouderen willen kleiner worden maar hun inkomen is te hoog om te kunnen verhuizen.

Huurders die best willen doorstromen naar een duurdere huurwoning krijgen geen kans omdat die woningen er niet zijn. Middeninkomens (€35.739 tot € 40.349 euro) met een huurprijs boven de 2e aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens (€ 710,68 ) komen te weinig aanbod. De uitdaging voor Wooncompagnie is aan die onzekerheid een halt toe te roepen.

Maatwerkoplossingen zijn nodig in gevallen dat het inkomen niet meer in verhouding staat tot de huur of in gevallen dat het inkomen in de weg staat voor de broodnodige verhuizing naar een kleine woning. Ik zou zeggen: stel een woonambassadeur aan die deze processen gaat begeleiden. Allemaal om de doorstroming eindelijk van de grond te krijgen.

De meeste politieke partijen laten zich met het oog op de verkiezingen van de goede kant zien: verhuurdersheffing verdwijnt. Hierdoor komen liquide middelen vrij waarmee flink veel sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden.  Ik zou zeggen, Van Mastrigt, aan de slag.

 

Eugeen Hoekstra