‘Straatje erbij’ levert veel woningen op

Als elke stad en elk dorp in Nederland er een straatje bij krijgt, is het woningtekort zo goed als opgelost. In de gemeente Schagen levert die aanpak tussen de 252 en 1029 nieuwbouwhuizen op, blijkt uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving. Toenmalig woonminister De Jonge opperde het anderhalf jaar geleden al en ook het nieuwe kabinet zet in op ‘een straatje erbij’.

In het onderzoek telt het Planbureau alleen huizen mee die binnen 200 meter van al bestaande huizen gebouwd kunnen worden, niet te ver van openbaar vervoer en rekening houdend met regels voor milieu en geluidsoverlast. Bovendien gaat de berekening uit van echt maar één straatje erbij, van maximaal 49 nieuwbouwwoningen.

De gemeente Schagen kan nieuwe woningen laten bouwen aan de rand van bestaande woonkernen. Hier kunnen telkens tussen de twaalf en vijftig nieuwe huizen bij, aldus het Planbureau voor de Leefomgeving.

Het Economisch Instituut voor de Bouw stelt in een reactie dat het Planbureau veel te beperkt heeft gerekend, door bijvoorbeeld niet verder te kijken dan 49 extra woningen per woonkern en de afstand tot bestaande bouw te beperken tot 200 meter, terwijl 500 meter voor de hand ligt.

Er is ook zoiets als de zelfbewoningsplicht. Deze helpt tegen het opkopen van woningen voor allerlei doeleinden. Tot aan 1 januari 2022 was de zelfbewoningsplicht alleen mogelijk in geval van nieuwbouw. Vanaf 1 januari 2022 is de wet Opkoopbescherming ingevoerd, waardoor gemeenten gebieden onder voorwaarden kunnen aanwijzen waar een zelfbewoningsplicht geldt. Daarmee kunnen woningen niet zomaar opgekocht worden voor beleggen of verhuren.

Opmerkelijk is dat de gemeente Schagen nog steeds niet de zelfbewoningsplicht heeft ingevoerd voor bestaande huizen. Het risico is levensgroot aanwezig dat deze woningen worden opgekocht voor het huisvesten van arbeidsmigranten en voor recreatiedoeleinden. Nog een reden is het tegengaan van zogenoemde ‘buy-to-let’-scenario’s, waarbij personen of bedrijven huizen aanschaffen met als enig doel ze te verhuren en zo winst te maken. Alles moet in het werk worden gesteld om te zorgen dat woningen niet worden onttrokken aan de woningvoorraad.

Regels voor de zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen kunnen worden opgenomen in een Huisvestingsverordening. De gemeente Schagen ontbeert deze verordening. Er komen nu geluiden uit het gemeentehuis dat deze verordening er vrij snel komt. Maar het is de vraag of in deze verordening de  zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen wordt opgenomen. De gemeente stelt dat een onderzoek nodig is naar de noodzaak van dergelijke regels binnen de gemeente. Aan de hand van dit onderzoek wordt beoordeeld of de opkoopbescherming een toegevoegde waarde kan hebben voor de gemeente.

Al heel veel gemeenten hebben de zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen ingevoerd. Wat zou de gemeente Schagen weerhouden om dit te doen? We moeten niet willen dat woningen in handen komen van ontwikkelaars, speculanten of investeerders in plaats van bij direct woningzoekenden of inwoners met concrete verbouwplannen.

Het springende punt is dat door invoering van een zelfbewoningsplicht men inbreuk maakt op het eigendomsrecht. De eigenaar van vastgoed wordt immers beperkt in zijn mogelijkheid om het te verhuren of ermee te beleggen. Om die inbreuk te rechtvaardigen, moet de gemeente motiveren, dat er een noodzaak is om een zelfbewoningsplicht in te voeren. Daarbij is ook van belang dat niet slechts een willekeurige, beperkte groep woningen wordt aangewezen. Het moet duidelijk zijn voor welke categorie woningen een zelfbewoningsplicht wenselijk en nodig is. We wachten af waar Schagen mee komt.

Het ‘Straatje erbij’ biedt weinig soelaas zeggen deskundigen. Bouwen in ‘beschermd landschap’ stond Noord-Holland de afgelopen jaren mondjesmaat toe. Een bouwaanvraag was alleen indienbaar voor maximaal elf woningen. Dat aantal wordt opgerekt naar 25 woningen, onder voorwaarden. Zo mag een groepje huizen het landelijk gebied ‘niet aantasten’. Zit dat risico erin, dan eist de provincie aanvullende maatregelen, zoals de aanplant van nieuw groen.

Eugeen Hoekstra